Siamo sempre preoccupati per i consumi del riscaldamento centralizzato che dipendono da diverse variabili quali il costo del gas, l’andamento climatico e perché no, le finestre dei nostri vicini lasciate aperte perché sentono caldo con il riscaldamento regolato al massimo. Fino a qualche anno fa eravamo un po’ tutti tifosi dell’impianto di riscaldamento autonomo che permetteva di controllare i consumi con la flessibilità degli orari e della temperatura. E ora?
Ora non conviene: vince la termoregolazione con la contabilizzazione e la domotica di controllo.
Ma andiamo con ordine. La legislazione Europea, Italiana e regionale promuovono con forza il riscaldamento centralizzato che consente maggiore efficienza energetica e notevoli risparmi dei costi, anche per diminuire le emissione nocive di CO2 nell’ambiente, tenuto conto che in Europa il 30% del consumo di energia deriva dal riscaldamento degli edifici.
Da un po’ di tempo invece con la contabilizzazione (obbligatoria entro il 2016: valvola termostatica e ripartitore indicatore dei consumi su ogni radiatore) ogni proprietario in un condominio con impianto di riscaldamento centralizzato oltre ad una quota fissa paga quello che consuma (“consumo volontario”), secondo una nuova tabella millesimale che comprende il consumo involontario (eventuali dispersioni), la manutenzione ordinaria, la conduzione della centrale termica ed il terzo responsabile.
Si possono ottenere ulteriori risparmi valutabili tra il 15% ed il 30% con l’utilizzo di sistemi di controllo wireless, senza fili, offerti sul mercato dai produttori di domotica e di valvole termostatiche.
Insomma oggi la tecnologia ci consente di gestire l’impianto di riscaldamento centralizzato come se fosse un impianto autonomo, assicurandoci comfort e risparmi di costi.
Quando conviene il distacco?
– Nel frazionamento od accorpamento di unità immobiliari, qualora l’impianto di riscaldamento centralizzato esistente sia difficilmente adattabile alle nuove soluzioni distributive di progetto;
– nell’ambito di una ristrutturazione radicale della casa, qualora venga scelto un impianto di riscaldamento e condizionamento estivo autonomo con unità fan coil o pannelli radianti a pavimento e soffitto che obblighi al distacco dall’impianto centralizzato
– Se viene abolito il riscaldamento centralizzato dall’Assemblea di Condominio; in questo caso saremo costretti ad accettare la decisione della maggioranza dei condomini, anche perchè il distacco non è conveniente.
Infatti l’Articolo 1120 comma 2 della nuova Legge sul Condominio consente maggioranze agevolate per le innovazioni per il contenimento del consumo energetico, a patto che venga dimostrato con una diagnosi energetica o un attestato di prestazione energetica che la decisione viene presa con la certezza di ottenere un risparmio dei consumi.
La cosa oggi appare difficile, sia perchè il riscaldamento centralizzato con caldaia a condensazione e contabilizzazione è molto più performante per il risparmio energetico,e sia perchè la sua installazione costa ad ogni condomino quasi tre volte meno rispetto all’alternativa di un impianto autonomo a seguito del distacco; in aggiunta bisogna considerare anche i problemi di decoro relativi al passaggio delle nuove canne fumarie, che a Roma nel centro storico sono espressamente vietate dalla Soprintendenza.
Sono previsti altri casi per deliberare l’eliminazione del servizio di riscaldamento centralizzato con differenti maggioranze a seconda dei casi.
A confronto con l’autonomo il centralizzato costa molto meno
Il centralizzato “vince” sempre: la convenienza è certa nel 99% dei casi esaminati. Verifichiamo il caso della spesa totale di un condominio di 60 appartamenti di 150 mq nel Nord Italia che ha rinnovato l’impianto centralizzato con una caldaia a condensazione e nuove pompe, compresa la contabilizzazione con valvole termostatiche e ripartitori sui radiatori per la lettura dei consumi ed il progetto che include la nuova tabella millesimale per i costi della quota fissa, elaborata secondo la norma UNI 11300-1.
Il condomino proprietario ha speso pro quota poco meno di 2.400 euro per i lavori del nuovo impianto centralizzato contro i 5.300 che avrebbe dovuto pagare per un impianto autonomo ex novo più quasi 1400 euro per la quota dei lavori condominiali che comunque deve sostenere perchè rimane proprietario dell’impianto centralizzato.
Quindi chi sceglie l’impianto autonomo deve pagare quasi 3 volte in più di chi ha scelto di restare allacciato all’impianto centralizzato ed il costo di gestione annua è maggiore del 25%.
Il distacco è consentito? Come gestirlo?
L’Articolo 1118 comma IV della nuova legge di riforma del Condominio consente al condomino di procedere con il distacco dal riscaldamento centralizzato a condizione che non vi siano notevoli squilibri di funzionamento ed aggravi di spesa per gli altri condomini. Non è previsto l’obbligo di preventiva informazione all’Amministratore od all’assemblea ed il condomino può procedere al distacco purchè sussistano i requisiti.
Il condomino che lo chiede dovrà produrre a sue spese, su richiesta dell’amministratore, una relazione tecnica elaborata da un professionista abilitato che dimostri la sussistenza di entrambe le condizioni; in caso contrario l’Assemblea può vietare il distacco, ed anche in base a successive verifiche tecniche negative potrà obbligare il condomino a riallacciarsi a sue spese all’impianto centralizzato.
Il Regolamento di Condominio può vietare il distacco?
Sì, il regolamento di Condominio può vietare il distacco perchè il comma IV dell’art 1118 non è derogabile in quanto l’argomento non compare, all’articolo 1138, nell’elenco degli articoli in materia di condominio che possono essere derogati; l’Assemblea quindi non può deliberare contro quanto previsto dal Regolamento di Condominio.
Oneri a carico di chi si distacca
L ‘articolo 1118 comma IV della nuova legge del Condominio (numero 220/2012) obbliga il distaccato al rimborso degli oneri per la conservazione del bene, cioè la manutenzione ordinaria, la messa a norma e la manutenzione straordinaria. Restano esclusi e rimangono invece a carico dei condomini allacciati i costi per il terzo responsabile, per l’energia elettrica consumata per la produzione e distribuzione dell’acqua calda e l’energia termica consumata per il calore disperso nella distribuzione (difficile da valutare in assenza di apposite tabelle millesimali).
Nel Decreto Legge 102/14 che recepisce la direttiva UE 2012/27/UE sull’efficienza energetica non sono riportate norme per chi chiede il distacco; con prudenza si può ritenere che restino a carico del condomino distaccato i seguenti oneri (semplificando quanto previsto dall’art. 1118 del Codice Civile):
– quota fissa, secondo rendiconto annuale, calcolata da un tecnico incaricato dal Condominio, che comprende le perdite di calore involontario-dispersioni,l’energia elettrica, la manutenzione ordinaria, la conduzione della centrale termica ed il terzo responsabile;
– quota per la manutenzione straordinaria, in base ai millesimi di proprietà, per i lavori dell’impianto e/o sostituzione della caldaia, perchè il distaccato comunque resta proprietario dell’impianto centralizzato.
Accordi antecedenti la legge che obbliga la contabilizzazione
Fino al 2012 si consentiva il distacco concordando un contributo del 20/25% a carico del richiedente a titolo di rimborso del calore indiretto ricevuto dall’abitazione tramite le colonne verticali del riscaldamento; cosa certa per tutte le abitazioni ed in particolare per quelle “centrali” situate cioè ai piani intermedi che distaccate ed a contatto con appartamenti allacciati, possono raggiungere una temperatura media di 16-17°, senza l’apporto del riscaldamento autonomo.
L’Associazione ANACI è prudente sulla questione e reputa che debbano essere onservate le vecchie pattuizioni. Probabilmente saranno assorbite nella “quota fissa” (consumo indiretto ed altri oneri) secondo una tabella millesimale ad hoc.
Distacco da acqua calda centralizzata, quando conviene?
Puo’ convenire, sempre a seguito di un’attenta analisi dei costi, quando l’importo dei consumi sia importante rispetto alla quota fissa ed in questo caso risulterà conveniente il distacco, purchè venga installato uno scaldabagno a pompa di calore, che garantisce alti rendimenti e consumi elettrici minimi ed inoltre gode di bonus fiscale.
La pratica per la richiesta di distacco dell’acqua calda ha le stesse modalità di quella per il riscaldamento.
Oneri a carico di chi si distacca dall’acqua calda centralizzata
Come per il riscaldamento: resta l’onere del rimborso della quota fissa annuale(consumi generali, perdite di calore, onere di conduzione, manutenzione ordinaria) calcolata a consuntivo e le spese di manutenzione straordinaria, perchè si resta comunque proprietari dell’impianto anche se distaccati.
La Domotica
Si parla tanto di smart cities, di reti intelligenti di casa: cosa c’è di meglio di un sistema domotico wireless, senza fili, che con poca spesa e senza necessità di lavori edili consente il controllo della temperatura sia di ogni radiatore tramite le testine termostatiche applicate alla valvola e sia di ogni locale con termostati ambiente, con la possibilità di creare calendari d’uso per la termoregolazione e regolare anche da remoto il comfort abitativo?
In pratica, tramite una centralina collegata ad internet, possiamo gestire il comfort ed il risparmio energetico di casa controllando i radiatori ed i termostati ambiente, scegliendo orari giornalieri e settimanali; tutto avviene con la massima connettività anche da remoto con computer, tablet e smartphone.
I sistemi reperibili sul mercato godono dei bonus per la detrazione fiscale: cioè in 10 anni del 50% se trattasi di lavori di ristrutturazione e riqualificazione residenziale e del 65% se collegati all’installazione di una caldaia a condensazione.
Questi sistemi gestionali intelligenti consentono la riduzione dei consumi energetici della singola abitazione dal 15 al 25% , che si sommano al risparmio del 25-30% ed oltre ottenuto mediamente grazie all’installazione di una caldaia a condensazione dell’impianto centralizzato, con un risparmio totale certo del 40-55% ed oltre .
In definitiva….
Non abbiate dubbi sulla convenienza a rimanere allacciati ed a rinnovare l’impianto di riscaldamento centralizzato piuttosto che chiedere il distacco per passare ad uno autonomo.
La rubrica Casa e Condominio è curata dall’Architetto Paolo Cortesi.Per ulteriori approfondimenti su questo ed altri temi:
ALFAGEST ROMA – Gestione Immobili e Amministrazione Condomini www.alfagestroma.it
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Ma quale condominio ha un impianto centralizzato con caldaia a condensazione? Non certo a Vigna Clara dove ci sono più condomini che dividono addirittura la stessa caldaia!!!! Le vecchie caldaie che hanno la maggior parte dei palazzi e condomini sono uno spreco in termini di dispersione manutenzione per non parlare degli orari di accensione! Il riscaldamento autonomo consente di risparmiare e se uno non è in casa o va fuori X un periodo può anche tenerlo spento..,,,,davvero qs articolo lascia basiti……..
Lascerà basito lei. Trovo l’articolo completo ed anche molto articolato e preciso nella sua esposizione.
Nell’ultima assemblea l’amministratore ci ha proposto la caldaia a condensazione in quanto offriva notevoli vantaggi in termini di costi. Si informi prima di sparare sentenze.
la caldaia a condensazione necessita delle valvol termostatiche ad ogni termosifone, così si ha un vero e radicale risparmio nereggino. avere le valvole equivale quasi ad avere un riscaldamento autonomo all’interno di un impianto centralizzato. si paga quanto si consuma ad eccezione della quota fissa, su base millesimale, per le tubature verticali condominiali. le termovalvole saranno obbligatorie con o senza caldaia a condensaIone
Obbligo contabilizzazione entro il 2016
Oltre la quota fissa , si pagherà secondo il calore consumato misurato dai
ripartitori installati sui radiatori dotati di valvole con testina termostatica.
Si consigliano i ripartitori con tecnologia wireless , in modo che se ne possa
effettuare la lettura senza dover entrare negli appartamenti.
Le centraline che rilevano i consumi con sistema wireless possono essere
collegati via internet con l’amministratore e/o la ditta incaricata della gestione
del riscaldamento e terzo responsabile,comunicando i consumi in tempo reale.
Cordiali saluti
Paolo Cortesi Socio ANACI 15831
Architetto
ALFAGEST ROMA Gestione Immobili
Amministrazione Condomini
tel 06 393.66.577 mob 335 611.33.77
email : info@alfagestroma.it web : http://www.alfagestroma.it
Buongiorno, nel mio condominio utilizziamo il sistema centralizzato. Dall’anno scorso tutti gli appartamenti hanno applicato sui radiatori le valvole termostatiche e ripartitore indicatore dei consumi .
In sede di assemblea abbiamo scoperto che un condomino si è staccato dal riscaldamento centrale senza avvertire gli altri condomini. L’amministratore non ha indetto nessuna assemblea per comunicare la notizia e solo ora con la convocazione dell’assemblea per approvazione bilanci ed altro veniamo a conoscenza del fatto. E’ corretto ? possiamo in qualche maniera procedere contro l’Amministratore o il condomino? Grazie per le informazioni
cordiali saluti
Barbara Vinesi
ma quando i gradi non arrivano ai 18 e la spesa e doppia ?
come staccarsi e pagare solo unn riscaldamento ?
Ho 100mq circondata da giardino condominiale e cantina sottostante. Purtroppo non ho mai avuto negli ultimi 15 anni i 20-18 gradi promessi e ho anche un impianto elettrico di pompa di calore.
Benche io abito in una zona calda (genova ) la spesa ogni anno è altissima e mi vedro a dover vendere l’appartamento per mnon poter pagare piu .
Buonasera volevo sapere cosa devo pagare in un condominio con 6 appartamenti,ip sono autonomo goa da due anni, fino ad ora pagavo solo la quota ordinaria e straordinaria sulla caldaia.Ora è stato fatto dei lavori per la contabilizzazione suo radiatori, cambia qualcosa per me. Grazie 1000
Salve nel mio condominio da questo inverno non sarà attiva la caldaia centralizzata perché “solo ora “si sono accorti che è obsoleta e non più a norma .si prospetta un inverno al freddo, posso in vista di questa situazione prendere l occasione legale per distaccarmi e creare un mio autonomo senza poi dover partecipare alle spese di acquisto, montaggio,manutenzione ecc ecc della nuova caldaia ? Grazie
Guardate, la contabilizzazione ormai è un obbligo di legge e ce la teniamo, sarà ecologica e democratica. Ma io ci vivo da 10 anni, in un palazzo non vecchio (costruito nel 2006) e in sintesi vi dico che pago comunque tanto e non ho mai caldo. Sapete perché? Perché la caldaietta autonoma tu la imposti con l’acqua in ingresso ai termosifoni non troppo calda, magari 60-65 gradi, e la lasci andare anche per molte ore e ti mantiene la temperatura costante. Con il centralizzato, invece, l’acqua viene sparata a 80 gradi, con i termosifoni che diventano bollenti, fanno il picco di calore finché il termostato si spegne, e poi addio. Se non apri le finestre il termostato scatta una volta al giorno e basta. Le stanze fredde restano fredde, quelle calde (tipo cucina) appena un po’ meglio. E per me che lavoro in casa, sempre fermo al pc, il comfort non esiste. La gestione di questi impianti, la società che si occupa di rilevare i dati, il corretto riparto delle spese (quota fissa/variabile) sono sempre questioni problematiche. Questo impianto va bene per chi sta fuori tutto il giorno, dà una scaldatina verso le 18-19 e poi si infila a letto. Sono curioso di sentire altre esperienze.
Dico solo che in condominio quando hai tolto la caldaia centralizzata, hai più che dimezzato le discussioni condominiali e questo non ha prezzo. Ognuno accende e spegne come meglio crede e secondo le sue tasche. Fai un contratto di manutenzione e assistenza con un artigiano certificato e amici come prima..
Buona sera
Risiedo a Palermo in un condominio di 170 appartamenti e periodo di costruzione fine anni 70 quindi con caldaia centralizzata obsoleta e radiatori in diversi appartamenti ancora in ferro.
In considerazione di quanto sopra descritto conviene ad ogni proprietario chiedere la chiusura della caldaia centralizzata vecchia e relativa chiusura dei radiatori oppure recepire le direttive del legislatore con il d.lgs. 102/2014?
In riferimento a quanto descritto, concludo informandoVi che l’Amministrazione del mio condominio ha indetto per giorno 08/11/2016 Assemblea Straordinaria per deliberare in merito alla istallazione delle valvole e della contabilizzazione del calore. Vi ringrazio per una Vs. risposta
Abito in provincia di Cuneo, ho un problema nel condominio dove abito perchè da quattro anni continuo a spendere cifre importanti per il riscaldamento perchè su 12 appartamenti 10 si sono messi la stufa a pellet e quindi non utilizzano più la caldaia pur pagando il 33% delle spese di gas.
Alcuni anni fa ad un’assemblea si era deciso di mettere le caldaie individuali non appena la caldaia centralizzata avesse incominincato a dare problemi , poi però la regione Piemonte ha deciso diversamente e ora non si può fare, secondo Voi ho qualche soluzione? l?amministratore mi ha detto di mettermi anche io la stufa a pellet!!! Il mio alloggio è fatto come un rettangolo e la canna fumaria è in cucina , ad una estremita.. le camere da letto sarebbero sempre fredde ugualmente.. Grazie per la risposta. Pia
Abito a Reggio emilia il mio appartamento e nato come riscaldamento autonomo adessi con i contabilizzatori mi hanno detto che la dispersione di calore la dovrei pagare io si puo chiedere chiarimenti
Buongiorno, vorrei sottoporVi un quesito. Nel caso che all’interno di uno stesso condominio via sia una parte dei condomini con appartamenti riscaldati con impianto centralizzato e una parte con appartamenti riscaldati con impianti autonomi, che si erano staccati già dall’origine e comunque dopo l’entrata in vigore della nuova normativa, questi ultimi sono comunque tenuti a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma, come nel caso di distacco avvenuto dopo l’entrata in vigore del nuovo regolamento? E/o eventualmente anche alla quota fissa, secondo rendiconto annuale, calcolata da un tecnico incaricato dal Condominio, che comprende le perdite di calore involontario-dispersioni, l’energia elettrica, la manutenzione ordinaria, la conduzione della centrale termica ed il terzo responsabile;grazie Cordiali saluti
Nel mio condominio con caldaia centralizzata si opta (prima dell’obbligo) per la contabilizzazione. Premetto che il regolamento di condominio (redatto dal costruttore) vieta il distacco dalla caldaia. Dopo poco tempo alcuni condomini si staccano e gli amministratori di turno non sono in grado di certificarne il distacco e relazionare sull’inesistenza di svantaggi per coloro che rimangono attaccati. La risposta alla domanda: perché ti sei staccato? chi risponde io non leggo bene i ripartitori, io non ho tempo di leggerli, io pago troppo (e certo se non sai regolarti più consumi più paghi), non voglio pagare il gas per quelli che sono morosi….ecc. ecc. Possibile che non esista una legge che vieti il distacco una volta che si é provveduto ad installare le valvole? Ora che sta succedendo: che i rimanenti condomini si vogliono staccare perché c’é da sostituire le tubazioni esterne alla caldaia (perfettamente funzionante). Non si creano il problema di chi dovrebbe fare i lavori dentro casa, che non si va comunque a risparmiare, che si va contro la normativa europea, che abbiamo avuto gli incentivi statali per la contabilizzazione, che é meglio avere una canna fumaria unica piuttosto che 30, che é meglio avere un responsabile che si occupi dell’unica caldaia, ecc. ecc. A volte mi sembra di parlare con dei muri di gomma. Io personalmente ho verificato che i consumi addebitatemi dalla società erogatrice di gas combaciano perfettamente con le mie letture e ho pagato di meno rispetto agli anni passati. Purtroppo c’é da dire che per colpa di chi ci amministrati con superficialità il discorso morosità gas é importante, ma a tutto c’é rimedio…basta solo un po’ di buona volontà!
Concordo pienamente Con Mario Altro che centralizzato: Dico solo che in condominio quando hai
tolto la caldaia centralizzata, hai più che
dimezzato le discussioni condominiali e
questo non ha prezzo. Ognuno accende
e spegne come meglio crede e secondo
le sue tasche. Fai un contratto di manutenzione e assistenza con un
artigiano certificato e amici come
prima..
Purtroppo molte aziende che si interessano dei sistemi centralizzati ci mangiano sopra i costi sono diventati davvero esorbitanti ,meglio staccare definitivamente le caldaie centralizzate ,ed installare nei propri appartamenti il condizionatore elettrico ,e avere a portata di mano le piccole ventole che emanano calore una volta accese ,quando si va in una stanza un po’ più fredda ,grazie anche ai cambiamenti climatici le giornate di freddo intenso sono ai minimi storici ,quindi meglio eliminare definitivamente le caldaie centralizzate e una cosa ottima ,perché ognuno poi si riscalderà a due spese con le proprie tasche ,senza discussioni annuali con le aziende energetiche,che mandano bollette davvero esagerate di spesa ,la quale si ricorda che la stagione e di solo 6 mesi,con la scusa di costi quote fisse terzo responsabile e manutenzione che non fanno mai,possono arrivare anche bollette complessive di 2000/3000 euro,,meglio staccarsi definitivamente,per evitare di pagare somme esorbitanti,con l’elettricità ci costerà 300/400/ma anche 600 in più ,ma semore meglio dei costi centralizzati , almeno uno si riscalda quando vuole e come vuole in base alle proprie tasche saluti